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章夫@立此存照

亦余心之所善兮,虽九死其犹未悔

 
 
 

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我就是那个名叫章夫的中国男人。有人问我的名字出自何处,我说意即“写点烂文章的男人”。不少人(特别是女人)会不怀好意地变着声调叫我“丈夫”,弄得我经常不好意思。这里特别声明,那是误伤,我可没那些义务和责任。进出成都的机场叫双流机场,“双”者“二”也。不少朋友都说我们是从“二流”之地走出来的。但要特别说明的是,我章夫可是一流的哟。 我的QQ:1173026700 我的新浪博客:http://blog.sina.com.cn/zhangfu2006

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市场分化与楼市调控的“去行政化”  

2014-03-27 14:43:01|  分类: 东抄西摘 |  标签: |举报 |字号 订阅

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市场分化与楼市调控的“去行政化”
  杭州楼市第二轮降价潮来袭。继2月城北德信北海公园与天鸿香榭里降价推盘之后,近日有媒体报道,位于杭州城南萧山区的开元名郡正式降价,最高降幅达2700元/平方米。
    受区域经济增长放缓、信贷政策收紧、当地商品房库存结构失衡等因素影响,今年以来杭州房价上扬态势出现松动。在买涨不买跌的心态影响下,杭州楼市观望情绪再度弥漫,由此触动了一些开发商敏感的神经,并通过提前开盘、以价换量、为买房人首付解压等方式加快售房速度,以期在未来竞争中掌握更多主动权。作为典型的二线城市,杭州新推楼盘接连降价让此前看多的房价预判开始动摇。
    事实上,去年以来各地楼市分化迹象已较为明显,即便同一城市的不同地段,房价坚挺程度也大相径庭。这意味着开发商面临的市场环境日趋复杂多样,传统低成本拿地、高利润开发的日子已成为了过往。众所周知,房地产开发的盈利之道就在于财务高杠杆运作、项目快速滚动,最终实现资本的“以小博大”。当然,在现金为王的房地产业,潜在的财务风险也不容忽视,一旦融资布局与资金回笼节奏失调便很可能面临崩盘之痛。近期,宁波本地大型开发商兴润置业的轰然倒塌就是一个典例。未来一段时间,中小城市及大型城市偏远地块的楼盘降价之景还将继续演绎。
    面对楼市结构分化的变局,全国“一刀切”的调控指向已然无法切中问题肌理。在今年“两会”期间,李克强总理及相关部委对于房地产业给出的论调是“因城因地分类进行调控”。此外,住建部也表示今年不再强制要求地方政府上报并向社会公布当年度房价控制目标。这些动向表明,地方政府将在未来调控中掌握更多的主动权和发言权;而中国楼市调控中的行政色彩也正在淡化,并逐步向市场长效机制过渡。数日前,中茵股份、天保基建两家上市房企非公开发行A股股票申请获得证监会通过,停滞3年有余的房企再融资审核重新开闸,宣告了市场调控之手正逐步归位。
    值得一提的是,虽然今年“两会”期间决策部门并没有对楼市调控提出硬性要求,但后续房价也并未因此而失控。实际上,市场主体具有趋利避害的本能,对风险因素颇为敏感,行政强制约束的松绑并不会引发乱象丛生之忧。一个例证就是,去年楼市交投活跃,尤其是大型城市房价一路上扬,但商业银行却对房地产业秉持谨慎态度,在同期新增房地产贷款中,房地产开发贷款占比同比反向下降了12个百分点。年初以来,各地商业银行对购房贷款的优惠幅度及放贷时间等条件也有所收紧,而楼市“输血”速度的放缓直接引发楼市交投趋缓、部分地方房价松动。此前,在供求博弈格局未有实质性扭转的语境下,包括“新国五条”在内的行政强制管束都无法达到预期绩效,相形之下市场自发的风险预警机制则表现得更为有效和到位。
    但需要提及的是,中国楼市调控“去行政化”变革还难以一步到位,市场机制显效仍受到诸多制度因素羁绊。当前,无论是个人住房信息系统联网工作屡屡爽约,还是已有房产税试点流于形式,皆与既得利益群体阻滞有关。在经济增长对房地产业依赖程度不减、卖地收入依旧是地方财政重要源泉的语境下,地方行政部门着实难以对房地产业保持完全中立的态度。楼市转冷很可能意味着地价缩水、土地财政受困、地方债后续还款能力弱化。因自身利益牵涉其中,地方政府往往会通过低价推地、扶持地方房企、放松税费征管、提供购房制度福利等方式刺激楼市繁荣,进而导致各项调控举措在实施中遭遇隔靴搔痒的尴尬。恰因此,决策层在大力主推行政为市场调控让位的同时,也需要着手进行深层次制度改革,积极推进财税体制改革、平衡地方财权与事权;坚持以人为本的城镇化改革路径,在大批农民向城镇市民角色转换的过程中创造对基础设施、公共服务、社会保障等方面的新需求,由此对房地产业提振经济的功能形成替代。
    放眼长远,只有让房地产业同其他产业一样接受市场周期性运作铁律规制和优胜劣汰机制的充分洗礼,才可能真正实现对等供求双方地位、通过充分博弈发现出清价格的理想局面。 2014年3月27日 南方都市报  马红漫
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