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章夫@立此存照

亦余心之所善兮,虽九死其犹未悔

 
 
 

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关于我

我就是那个名叫章夫的中国男人。有人问我的名字出自何处,我说意即“写点烂文章的男人”。不少人(特别是女人)会不怀好意地变着声调叫我“丈夫”,弄得我经常不好意思。这里特别声明,那是误伤,我可没那些义务和责任。进出成都的机场叫双流机场,“双”者“二”也。不少朋友都说我们是从“二流”之地走出来的。但要特别说明的是,我章夫可是一流的哟。 我的QQ:1173026700 我的新浪博客:http://blog.sina.com.cn/zhangfu2006

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“迟到”的不动产登记,我们该有多高期待?  

2014-12-23 10:23:51|  分类: 东抄西摘 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“迟到”的不动产登记,明确产权仍为一大挑战
  11月24日,国务院总理李克强签发《不动产登记暂行条例》。时隔一个月后的12月22日,中国政府网终于公布了《不动产登记暂行条例》全文,该条例将自2015年3月1日起施行。
    就此次公布的暂行条例而言,并无超出预期的突破。舆论对于不动产登记的关注点,长期停留在房产反腐、房价调控与房产税的问题上,也并无意料之外的内容。
    一度引起争议并附带反腐希望的“以人查房”并没有出现在暂行条例之中。根据条例,采取的是“以房查人”,而且只有当事人与利害关系人才能查询不动产登记信息,并且需要说明查询目的,不可以将不动产登记资料用于其他目的,未经权利人同意也不可泄露其所获资料,这些都是从保障权利人的权益和交易安全的角度制定的规则,也不涉及海外资产。当然,在不动产统一登记之后,政府可以获得更完全且透明的信息,这是让2007年已出台的《物权法》得以推进的基础。
    至于房产税,其脚步的确越来越近,不动产登记也的确可以算是房产信息联网的前置动作,但其实,房产税的推动进程更与税制改革相关,不动产登记是其基础但并不形成直接推动,而联系更加紧密的前置动作是住房信息联网。不动产的统一登记,是一个比房产登记广泛很多的概念,集体土地的所有权、使用权,建筑用地使用权,房屋等建筑物的所有权,林地所有权,海域使用权,以及耕地、林地、草地等土地承包经营权,都在不动产登记之列。
    不仅是范围,不动产登记的意义也远不止如此狭隘。不动产登记制度是与“不动产物权的设立、变更、转让和消灭”密不可分的基本制度,有利于明晰产权的归属和内容,以便更好地维护产权人的合法权益,从而降低交易成本、提高交易效率,维护交易安全及结果的可靠性。换言之,不动产登记最主要的目的在于明确产权界定,而明晰的产权是交易行为和建立有效市场秩序的基础。因此,不动产登记并不是一种简单的行政行为或是短期的政策调整,而是中长期的基础制度建设。
    以往我国并非没有不动产登记,但不动产登记由于长期被作为一种行政管理手段,而存在“九龙治水”的问题。例如,土地和房子会分别涉及国土局、房管局和住建部,林地、沿海滩涂还会涉及林业和海洋部门,多部门之间的辗转和重复登记,不仅降低了交易效率,加大了交易成本,还会形成重复登记与标准不一的问题,对于新物权的权属界定更加困难,而政府获得的也是碎片化的信息,难以基于完全信息来作出决策。
    统一的不动产登记体系对于产权明晰、降低交易成本和保护交易安全都非常重要。然而,以往的“九龙治水”背后,是分头管理的登记及附着其上的多部门利益。这也无怪乎《不动产登记暂行条例》姗姗来迟。依照去年3月国务院的通知,今年6月底之前这份暂行条例就应该出台并实施。但是,其间暂行条例上上下下经过数次反复修改,在9月公开征求意见结束后,11月底,“中国土地矿产法律事务中心”更名为“国土资源部不动产登记中心”,又过了半个月,才正式出台,此时,距离原本的最后期限已经过去了半年。法规难产,从侧面反映出部门利益博弈的纠结。目前,暂行条例刚刚公布,搭起了不动产统一登记的框架,而对于实际落地过程中的博弈还将继续。
    在这个框架之下,要达到明晰产权的目标,需要填补的细节还有很多。
    既然不动产登记涉及的是为不动产颁发身份证以明晰产权界定,那么,在确权问题上,一个绕不开的问题就是集体土地与二元土地制度的产物——— 小产权房。目前,不动产登记确认的是宅基地的使用权,流转的方式仍然是建立在以往的基础上的。小产权房作为没有明确产权的集体土地附着物,虽然一直被定义为“非法”,但是已经形成了一个非常庞大的地下市场,无论是出于产权还是社会稳定考虑,都不能一拆了之。
    土地与房产,尤其权利主体不明晰的宅基地与小产权房问题的处理,对于城镇化进程与户籍制度改革均有着举足轻重的影响。不动产登记在确权问题上,仍然面临着一大挑战,需要与土地制度改革同步推进。  南都社论  南方都市报    2014年12月23
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